中国**建设集团有限公司
乡村振兴产业四川叙永县慈宁城康养田园综合体项目
可行性研究报告
编制日期：二零二一年二月
目录
第一章总论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目实施计划 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 4
1.4编制原则 5
1.5研究范围 6
1.6主要经济技术指标 6
第二章项目背景及必要性分析 8
2.1项目提出背景 8
2.2本次项目的提出缘由 10
2.3项目建设必要性分析 12
2.3.1适应我国人口老龄化发展客观要求的需要 12
2.3.2顺应我国养老服务产业快速发展的需要 12
2.3.3积极响应四川省养老模式发展思路及目标的需要 14
2.3.4推进医养结合，加快老龄事业和产业发展的需要 14
2.3.5将生态农业与养老相结合，满足养老市场新需求、助力乡村振兴的需要 15
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 16
2.4项目建设可行性分析 17
2.4.1政策可行性 17
2.4.2市场可行性 21
2.4.3管理可行性 21
2.5分析结论 21
第三章行业市场分析 22
3.1我国养老服务产业发展现状及养老市场需求分析 22
3.2养老产业土地优惠政策以及开发类型分析 24
3.3乡村振兴与田园康养综合体的发展机遇分析 28
3.4医养结合型康养产业发展状况分析 29
3.5四川省养老事业整体发展态势分析 30
3.6市场分析结论 33
第四章项目建设条件 35
4.1项目选址要求 35
4.2地理位置选择 36
4.3区域建设条件 37
4.3.1区域地理位置 37
4.3.2区域地形地貌条件 37
4.3.3区域气候条件 37
4.3.4区域交通区位条件 37
4.3.5区域经济发展条件 38
4.4泸州市相关养老产业优惠政策 38
第五章总体建设方案 40
5.1项目规划原则 40
5.2项目定位 40
5.3项目宗旨 40
5.4项目愿景 41
5.5项目规划设计 41
5.6项目需求及特征 60
5.7项目主要规划建设内容 62
5.8建筑设计方案 64
5.8.1建筑设计主要规范及标准 64
5.8.2指导思路 64
5.8.3结构设计等级 65
5.8.4防火分区及安全疏散设计 65
5.8.5无障碍设计 65
5.8.6建筑节能设计 65
5.9公用工程方案 65
5.9.1设计依据 65
5.9.2给水设计 66
5.9.3排水设计 66
5.9.4供电 67
5.9.5安防监控 67
第六章节约能源方案 69
6.1节能设计依据 69
6.2主要节能措施 69
6.3具体节能方案 70
6.3.1建筑节能 70
6.3.2电气节能 71
6.3.3暖通、动力节能 71
6.3.4推广绿色照明 72
6.4节水措施 72
6.5节约土地 73
6.6节能降耗设计 74
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 74
6.7.1能源消耗种类 74
6.7.2能源消耗数量分析 74
6.8结论 75
第七章环境保护与消防措施 76
7.1设计依据及原则 76
7.1.1环境保护设计依据 76
7.1.2设计原则 76
7.2建设地环境条件 76
7.3项目建设和运营对环境的影响 76
7.4环境保护措施方案 77
7.5消防安全 79
7.5.1设计依据 79
7.5.2消防概述 79
7.5.3消防措施 80
7.5.4抗震措施 81
7.5.5综合防灾 81
7.5.6防洪涝措施 81
第八章劳动安全卫生 82
8.1编制依据 82
8.2概况 82
8.3劳动安全 82
8.3.1工程消防 82
8.3.2防火防爆设计 83
8.3.3电力 83
8.3.4防静电防雷措施 83
8.4劳动卫生 83
8.4.1防暑降温 83
8.4.2卫生 84
8.4.3照明 84
第九章企业组织机构与劳动定员 85
9.1组织机构 85
9.2劳动定员 85
9.3人力资源管理 85
9.4福利待遇 86
第十章项目实施规划 87
10.1建设工期的规划 87
10.2建设工期 87
10.3实施进度安排 87
第十一章投资估算与资金筹措 89
11.1投资估算依据 89
11.2建设投资估算 89
11.3流动资金估算 90
11.4资金筹措 90
11.5项目投资总额 91
11.6资金使用和管理 95
第十二章财务及经济评价 96
12.1项目收入及成本估算 96
12.1.1基本数据的确立 96
12.1.2产品成本 97
12.1.3平均产品利润 98
12.2财务评价 98
12.2.1项目投资回收期 98
12.2.2项目投资利润率 99
12.2.3不确定性分析 99
12.3经济效益评价结论 99
第十三章风险分析及规避
13.1项目风险因素
13.1.1不可抗力因素风险
13.1.2市场风险
13.1.3工程风险
13.1.4资金管理风险
13.2风险规避对策
13.2.1不可抗力因素风险规避对策
13.2.2市场风险规避对策
13.2.3工程风险规避对策
13.2.4资金管理风险规避对策
第十四章招投标方案
14.1招标依据
14.2招标内容
14.3招标程序
第十五章结论与建议
15.1结论
15.2建议
附表
附表1销售收入预测表
附表2总成本表
附表3外购材料表
附表4外购燃料及动力费表
附表5工资及福利表
附表6利润与利润分配表
附表7固定资产折旧费用表
附表8无形资产及递延资产摊销表
附表9流动资金估算表
附表10资产负债表
附表11资本金现金流量表
附表12财务计划现金流量表
附表13项目投资现金量表
附表14借款偿还计划表
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
乡村振兴产业四川叙永县慈宁城康养田园综合体项目
1.1.2项目建设单位
中国**建设集团有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于四川叙永县叙永镇城郊**村。
1.1.5项目负责人
报告编制人：中投信德杨刚工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为427.55万元，其中：建设投资为.55万元（建安工程费用为.45万元，土地费用为.40万元，工程建设其他费用为99.73万元，预备费.97万元），建设期利息为.00万元，铺底流动资金为.00万元。
本次项目建成后，计算期内可实现年均销售收入为544.21万元，年均利润总额.98万元，年均净利润.49万元，年均上缴城建费及附加为.30万元，年均上缴增值税为.51万元；投资利润率为16.28%，投资利税率17.76%，税后财务内部收益率8.14%，税后投资回收期(含建设期)为11.19年。
1.1.7项目建设规模
本项目规划总占地约.00㎡（折合4亩），总建筑面积.00㎡，其中地上建筑面积.00㎡、地下建筑面积.00㎡；容积率0.86，居住户数户，居住人数26人，居住床位数30.00张；车位数个（地上7个、地下个）。
项目主要建设内容及规模情况如下：
主要建设内容及规模情况表
版块 项目 数值 单位 备注
项目
总体 规划总用地面积 ㎡ 4亩
总建筑面积 地上建筑面积 ㎡ 包括地上城墙、连廊等所有建筑
地下建筑面积 ㎡
容积率 0.86 -
居住户数 户 按独立套房或标间统计下限
居住人数 26 人 下限
居住床位数 30 张 下限
车位数 地上车位 7 辆
地下车位 辆
健康医疗板块 医院 全科医疗 ㎡ 含全科诊室、预防保健室、康复护理室、综合医技室等
住院护理馆 提供个床位
康养护理 自理型
半失能型 21
全失能型
临终关怀
文化娱乐板块 休闲活动区 ㎡ 颐养古镇内公共建筑部分
娱乐活动 绿地婚庆广场 此数据是规划用地面积
民俗演绎广场
露天电影广场
孝善文化广场
幼儿园
生活服务板块 行政服务中心 ㎡
餐饮服务 居住区餐饮
疗养区餐饮
组团养老活动管理中心
养老生活服务站点
老人金融服务行站
度假颐养板块 颐养宾馆 ㎡ 除颐养宾馆街面商业外，提供个床位
旅居中心
合院会所
颐养居住板块 颐养别墅 ㎡ 提供个床位
花园洋房 89 提供个床位
颐养别院 提供个床位
颐养公寓 提供个床位
日间照料 山顶观景台
颐养古镇板块 古镇商业区 ㎡ 颐养古镇及宾馆街面一层商业
颐养民俗街及客栈区 34 除颐养古镇街面一层商业之外，提供个床位
永宁水榭风情街
颐养戏曲歌舞娱乐区
颐养民俗美食文化区 54
颐养小镇四合院
颐养城楼板块 养老护理学院 ㎡ 北城楼右楼
颐养老年大学 北城楼主楼和左楼
绿地婚庆及餐饮区 南城楼主楼、左楼和右楼
慈宁城接待中心 南城楼主楼
生态农业板块 民居养老托老中心 － ㎡
绿色农业供养区 －
桃园花香 －
生态活动区 －
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金427.55万元人民币。资金来源为项目企业自筹资金267.55万元，申请银行贷款.00万元。
1.1.9项目实施计划
本项目建设分二期进行：第一期：年5月—年4月，计3年；第二期：年5月—年4月，计2年；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍
中国**建设集团有限公司位于长沙市国家高新技术开发区，是全球最大的轨道交通控制系统解决方案提供商---中国铁路***股份有限公司下属的全资二级子公司，是其着力打造和支持发展的工程总承包新业务板块。集团公司目前下属5个子公司，在册职工总数近名，各类专业技术人员多名，其中高级职称的专业技术人员余名，中级职称的专业技术人员余名，各级注册建造师余人，其中一级注册建造师多人；各类施工机械、各类检测设备0台（套），技术装备率9.36万元／人，年综合生产能力亿元以上。
集团公司是集勘察、设计、施工、投资于一体的大型中央管理企业。具有房屋建筑工程、市政公用工程、机电安装工程施工总承包等壹级资质，古建筑工程、钢结构工程等十几项专业承包壹级资质，以及其他施工总承包和专业承包贰级资质几十项，同时拥有勘察和设计资质。集团公司具有雄厚的综合实力、丰富的施工经验、先进的施工机械设备和检测手段,以及科研、试验、勘察、设计能力，在北京、陕西、贵州、云南、福建、湖南、广东、四川等几十个省市地区建设了一批极具影响力的项目。
集团公司坚持奉行“顾客至上、优质高效、全员环保、污染预防、节能降耗、保障健康安全、减少风险、遵规守法、持续改进”的质量/环境/职业健康安全“四标一体化”管理方针，在企业内部广泛开展双文明“四个一”创建活动。近年以来，公司获省部级及以上工法20多项，获国家和省部级十项新技术示范工程10多项，获省部级“建筑安全文明施工样板工地”及“AAA级安全文明标准化诚信工地”20多项；荣获全国守合同重信用单位、省城乡科学技术进步特别奖、AAA级信用企业；年荣获“全国优秀施工企业”称号。
1.3编制依据
1.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》；
2.《中共四川省委关于制定四川省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》；
3.《国务院办公厅关于县域创新驱动发展的若干意见》；
4.《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》；
5.《国家乡村振兴战略规划（-年）》；
6.《“健康中国”规划纲要》；
7.《健康中国行动（—年）》；
8.《“健康四川”规划纲要》；
9.《四川省乡村振兴战略规划（-年）》；
10.《泸州市医疗卫生与养老服务相结合发展规划（-年）》；
11.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
12.《投资项目可行性研究指南》；
13.《现代财务会计》；
14.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
15.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
3、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
4、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
5、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标 备注
一 主要指标
1 项目总用地面积 ㎡ .00 4亩
2 项目总建筑面积 ㎡ .00
2.1 地上建筑面积 ㎡ .00
2.2 地下建筑面积 ㎡ .00
3 容积率 - 0.86
4 居住户数 户
5 居住人数 个 26
6 居住床位数 个 30
7 车位数 辆
7.1 地上车位 辆 7
7.2 地下车位 辆
8 总投资资金，其中： 万元 427.55
8.1 建安工程费用 万元 .45
8.2 工程建设其他费用 万元 99.73
8.3 预备费用 万元 .97
8.4 建设期利息 万元 .00
8.5 铺底流动资金 万元 .00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 .10
2 年均销售收入 万元 544.21
3 年平均利润总额 万元 .98
5 年均净利润 万元 .49
6 年均增值税 万元 .51
7 年均所得税 万元 .50
8 年均销售税金及附加 万元 .30
9 年上缴利税总额 万元 .31
10 项目定员 人
11 建设期 年 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 16.28%
2 项目投资利税率 % 17.76%
3 税后财务内部收益率 % 8.14%
4 税前财务内部收益率 % 13.49%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 44,.28
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 ,.49
7 投资回收期(税后)含建设期 年 11.19
8 投资回收期(税前)含建设期 年 9.14
9 盈亏平衡点 % 55.37%
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
进入21世纪以来，我国的经济高速发展，但是在经济发展的同时，也伴随着些许的问题，人口老龄化就是其中较为突出的问题之一。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。当前中国已经进入并将长期处于人口老龄化社会，年10月24日，民政部新闻发布会上介绍，根据相关预测，“十四五”期间全国老年人口将突破3亿，迈入中度老龄化。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛